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万科物业如何改造全委盘？6个外接盘项目展示
截止2017年2月，万科物业外部新拓展项目规模首次超出“万地盘”。这意味着，万科物业仅仅用26个月就超越了过去26年的积累。
苏州金河雅苑
接管时间：2016年11月25号
接管建筑面积：111731平方米
已接管户数：721户
已接管车位数：476个
有很多小伙伴以为物业就是做保安、保洁的，稍微博学点的小伙伴还知道绿化、管家、维修~其实我们做的事多着呢！
如果你不知道物业具体做些啥，金河雅苑这组数据和图片就是一篇很好的物业服务范围科普贴！
改造改什么？——数据篇
环境：
补种草坪1000平方，补种苗木红叶石楠3000棵，金边黄杨1500株
共垃圾清运67车
主水景修复高喷泉一处，水景清洗10次
客服：
接业主报修共计1500多次
接业主表扬共计170次
社区活动：4次
维修：
防腐木修复更换100平
防腐木刷漆保养200平
管道疏通清洗6次约2公里
油漆及车位美化约2公里
秩序移车63次，噪音施工管控70余次
小区新增休闲桌椅4处
推动灭火器更换900个
电梯监控安装26处
更换修复门禁15处
可视对讲修复10处
修复监控13处，新增6处
门头玻璃更换1处
进出口车场道闸恢复1进1出
架空层及单元大厅涂料出新8000多平方
灯泡更换900个
完成2-1电梯维修基金启动，推动电梯修理工作
（以上数据截至2017年10月20号）
改造改什么？——图片篇
环境篇
垃圾清理（进驻前后对比）
补种草坪、苗木
景观池清理、地库冲洗
维修（我们绝不只修电灯泡）
检查消防设施、更换过期灭火器
坚持电梯原厂维保
灭蚊灯安装、夏季蚊虫消杀；灭鼠
客服
违规行为整改；清理雨后积水
高尔夫花园
接管时间：2017年4月1号
接管建筑面积：290000平方米
已接管户数：1906户（住宅）+11户（商业）
已接管车位数：1288个
其实，物业不止有温柔的一面，还有严厉的一面
查看高尔夫花园图片资料，了解什么是物业的“冷酷”！
改造改什么？——数据篇
环境：
公区杂物清理共计482车
路面道路冲洗8次、地下车库冲洗6次、非机动通道车库冲洗6次
组织保洁人员大扫除共计8次
非机动车库积水清理、下水道杂物淤泥清理
地下车库管道除尘4次
下水道及水泵淤泥杂物清理6次
小区全面消杀12次
针对小区内所有绿化切边做养护沟1万多米
草皮更换4000平、麦冬种植10000方
灌木修剪 15000余平、草坪修剪2次
麦冬割灌修剪整齐共计5000余方
客服：
张贴各类标识321处、大厅门防撞条张贴69个、公告栏更换共计69个
8个单元门口做绿篱并刷漆美化
宠物便便箱放置：共计6个，每栋楼放置巡逻签到表
别墅区车位划线刷漆，车位号重新刷漆，共计完成266个
每月群租户检查全覆盖，共计上门检查172次
全员大扫除每周进行一次，共计完成12次
社区活动，共计举办3次
入户客户访谈，共计完成625户，覆盖率32.74%
高空抛物、乱堆放杂物等上门沟通，文明倡导
维修:
大厅内涂料粉刷翻新，共计完成47个，公告栏共计更换69个，车辆出入口道路修复共计8处
主干道路及广场路面修复
游乐场改造及46个非机动坡度改造及充电柜安装
果壳厢底座29个、垃圾桶底座共计47处，小道硬化
铁艺凉亭翻新8个，木制凉亭翻新1个
铁架子、铁艺休闲椅、楼栋指示牌、路障、路牙石、中心广场文化墙、文化长廊及各类设备刷漆
南门岗及西门岗改造、46个楼栋钢管路障设置
草坪灯、高杆灯、后楼道及大厅灯更换、照明灯泡共计更换1024个、大厅开关按钮更换236个
47个非机动通道亮化，3个大车库亮化
更换排污泵40台，控制浮球83个，接触器32个，过载保护器27个，按钮68个，电脑性制面板7个
地面排污总管疏通320米负一层排污总管疏通410米，维修并改造排污总管180米，使用新管260米
员工宿舍装修改造及幸福驿站改造
安全:
联合城管及社区拆除阳光房3户、侵占公共绿地6户、私自占用绿地种菜5户、私自封闭负一层公区4户
处理违停机动车辆，锁车200余车次，移车65车次、清理非机动车辆共计500余车次
消防演练、防汛演练
外来人员及装修户核实，登记，每日巡查，噪音管理，装修管控
对外围围墙拉力刮刀进行调整、增加800余米
群租户管理：
已建立档案共计86户，已报社区、业委会及社区民警
针对群租户授权小区门禁卡，设置标准流程，需要业主授权
每月群租户检查全覆盖，协同安全共计上门检查172次，期间联合消防大队人员及公安人员检查群租户共计32户，截止到目前群租户减少8户。
（以上数据截至2017年9月30号）
改造改什么？——图片篇
群租户管理……
巡查发现私占公区，张贴整改通知单，逾期不整改，告知相关政府部门解决。
违建张贴整改通知单，联合城管及社区拆除侵占公共绿地6户。
联合业委会及社区拆除私自占用绿地种菜5户，拆除私自封闭负一层公区共计4户。
坚持原则，按照现场管理需求对违停车辆进行温馨提示张贴，电话联系移车!对于多次停车，不听劝阻车主进行锁车移车：共计锁车200余车次，移车65车次。
积极与派出所民警联动，对外来发小广告人员及可疑人员及时清理。
温馨提示，制止噪音施工，大厅放置防滑垫。
翻新铁艺凉亭8个，翻新木制凉亭1个。
门岗改造
中心广场喷泉修复；文化长廊翻新刷漆
员工宿舍装修改造、幸福驿站改造
龙驰山庄
接管时间：2016年11月1号
接管建筑面积：60241.09平方米
已接管户数：120户
已接管车位数：240个
龙驰山庄很特殊！
特殊在哪里？
首先她是郊区豪宅！
其次，至今只有一户入住。
万科物业于今年1月1号入驻龙驰山庄，直到10月1号，才迎来第一户业主。但这并不代表前9个月物业啥也没干！相反，没业主的时候，物业工作是一丝也没落下！
10月1号，龙驰山庄终于迎来了第一户业主，物业服务人员将别墅外布置得喜气洋洋。业主特意来服务中心进行了致谢，真是真心理解这位业主的开心，也感谢这位业主大大对于我们的关心，请这位大大放心，把现场工作做好，让小区持续保值增值是我们不变的承诺！
湖滨花园南区
接管时间：2017年1月1号
接管建筑面积：204764平方米
已接管户数：1464户
已接管车位数：1409个
把湖滨花园放在了最后，是有特殊意义的，这是一个虽然存在诸多还在待沟通协调中的事情，但我们却抱有十二份的信心，会给小区现场带去越来越多的变化，让每一位住户感受到家园美好的小区。
自进驻后，湖滨花园的小伙伴们做了很多努力，做了哪些看数据。
在现场仍然存在较多待沟通问题的状况下，小伙伴们能顶住压力，坚守岗位，把各项物业服务工作落实下去是不容易的。
近期，在小伙伴们的共同努力下，现场不断改善和提高，社区活动也办得红红火火。特别是此次朴里节，湖滨花园的业主参与度很高！
路漫漫其修远兮……我们希望得到更多理解与支持，也将付出更多努力，让湖滨花园的业主们体验物业服务之美好！
改造改什么？——数据篇
环境：
翻土20000平米、修剪乔木1800棵、补种麦冬2000平米、补种苗木700平、种植草坪6200平米、播撒槽子12000平米
更换新垃圾桶135个、垃圾桶底座硬化32处、清理垃圾1320车、3个水景池冲洗、地库冲洗、56部电梯轿厢开荒
客服：
入户访谈1258户
收集客户信息资料1140户
加微率：90%
36个单元大厅电梯、单元门标识标准化
幸福驿站升级
社区活动：元宵节、电影节、童乐会、朴里节
维修：
路牙石刷漆2100米
路面指示1000米
整改人行坡道8处
刷漆保养36个单元门、4个通道门禁
更换照明灯泡1670只
保养电梯56台
疏通排污管道70处
修补路面170平
家政维修863次
安装大型灭蚊灯16个，安装小型草坪灯14个、修复安装高杆灯93个
安装排污泵20台，维修14台
安装监控35个，更换8个
三个门岗安装办公桌，配备微型消防站
安装平移门4套，全高闸3套
安装黑猫二号施工地面车场11套
疏通总管道5个
安装大地库、小地库防洪闸5个
安全：
非机动车辆整理460辆；
限时清理张贴680张、
锁车106次
违章停车管理286次
处理乱晾晒165起
处理噪音施工231起
新增车场道闸8套
修复监控摄像15处
消防器材检查梳理、消防演习2次
（以上数据截至2017年6月30号）
我们还有很多要努力的地方，感谢业主对我们已经做到的予以肯定。
消防演练
https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=e1322vnf8p6&width=500&height=375&auto=0
苏州榭雨苑
接管时间：2016年1月1号
接管建筑面积：165240.25平方米
已接管户数：1513户
已接管车位数：533个
榭雨苑是万科物业在苏州外接的第一个全委盘，万科物业于2016年1月1号进驻小区。
榭雨苑小区(亿城新天地二期)于2010年6月竣工，作为一个老小区，固然存在不少问题，至万科物业进驻前：
公共设备设施老旧瘫痪，照明、监控、门禁、背景音乐广播、消防系统老旧损毁；
公共草场、绿植大面积退化枯死；
小区雨水、污水排水系统堵塞，小区建筑、生活垃圾清运不及时；
群租户、流动商贩、业务人员进出失控，影响客户住用安全；
“五乱一噪”问题严重且管控不严，现场品质差。
物业的常规业务是物业管理的品质基础，基础业务没做好，更不用谈品质服务！
万科物业怎么改？自万科物业进驻榭雨苑，做了很多具体工作，致力于改善小区品质。
1、改造小区的门禁、道闸系统，有效控制外来人员；
（图为小区智慧门改造）
2、补种小区各类绿植20000余平米，改善小区环境感官；
（图为小区绿化整改后的现场效果）
3、进行楼宇“洗脸行动”与小区“五乱一噪”的专项整治；
（图为小区地下通风井美化效果）
4、治理小区商业街。针对商业街流动摊贩联合城管大队进行驱离，整治小区架空层、进行楼道楼宇“洗脸”等整改行动；
（图为小区架空层整改后的现场情况）
5、更新维修小区钢结构、喷泉、消防登高层、小区辅道、公共照明等设施；
(小区水景恢复后的现场情况)
6、增加各类标识，完成小区水景、园艺小品的美化；
（小区园艺小品美化后现场情况）
（图为小区木质小桥美化）
7、加强小区群租户整治，清理拆除9户，加强小区文明住用的宣传；
8、重新组建业委会。榭雨苑小区上届业委会于2016年5月因业主代表数量不足而解散，钟南社区居委会2016年12月重新进行楼宇小组长、业主代表的招募，榭雨苑服务中心积极对接协助招募，榭雨苑小区业主委员会于2017年6月11日依法选举成立。
经整改：
小区现场品质有了很大提升；
业主乱晾晒、乱摆放的情况基本杜绝，“五乱一噪”得到了有效控制；
另外，小区主出入口黑猫一号、黑猫二号改造完成，投入使用。
整改至2017年2季度，客户满意度已由原来的30%多升至82%。
并且！重点来了，小区物业管理得好，可以有效为业主房产保值增值！
万科物业进驻前榭雨苑小区住宅成交价为22000-25000元/㎡，进驻后成交价为22500-26000。（数据来源第三方房产交易）
天域花园
接管时间：2017年1月1号
接管建筑面积：399935.54平方米
已接管户数：1791户
已接管车位数：1707个
万科物业于2017年1月1日进驻苏州天域花园。
自2016年12月20日至31日，交接小组成员分批参与，每日开展现场查验记录工作。12月31日晚，业委会、交接小组、物业共同坚守到零点交接。当2017年新年的钟声响起时，万科物业的项目人员并没有心思庆祝新年的到来，而是立刻投入到天域花园现场的整改工作中：清理各单元生活垃圾、张贴楼栋告示栏公告、更换主干道灯泡、铺设单元大厅新地垫、清除现场残留标识、安装单元门门把手套……项目人员用双手将万科物业的规范与专业管理一点一滴地植入天域花园。
环境：
安排保洁人员及垃圾清运方，人工清运一、二、三期垃圾近100车；
定期清理喷泉青苔，打捞喷泉内漂浮物近30次；
按顺序对一、二、三期室外公共区域进行大扫除，将枯枝烂叶等垃圾进行打扫，清理垃圾约50车；
补种草坪约10000平方米，散播草种面积约2000平方米；
补种麦冬约9000平方米，太阳花补种9000棵；
定期打药除草施肥。
客服：
客户访谈近1000户；
处理家政维修报单近3000余单；
管家加微2000多人；
每日接收邮包近70个；
社区活动7次。
维修：
完成景观喷泉检修11处；
公共灯泡更换维修882个，地库灯更换维修200多盏，小区车库出入口墙壁灯灯泡更换46盏；
路面地砖松动修复80余处，楼道瓷砖、地砖脱落松动修复16处；
消防栓更换22处；
一、二、三期污水井堵塞清理356处，厨房污水管道疏通6处，屋檐疏通水槽2处；
生活用水供水管球阀接口处，年久锈蚀，导致漏水，影响正常用水。更换接口短管5处；
电梯内灯泡更换554个，电梯机房照明修复142处；
电梯机房安装排风扇97台，一、二、三期地下室排风扇安装11处；
一、二、三期车库补光灯安装309个；
小区路口转角硬化800平米；
防腐木保养刷漆2191平米；
休闲座椅腐蚀防腐木刷漆30平方；
路标漆1800米；
门岗及大厅墙面翻新6000平米；
58幢、68幢大厅翻新700余平；
幸福驿站及岗亭摄像头安装11处；
地库出入口补光灯安装9个；
一、二、三期门岗道闸及车场道闸突发故障维修11 次；
一、二、三期电梯三方通话维修恢复，布线2000余米；
一、二、三期设备房卫生清理并整改30间。
安全：
每日22:00前，秩序巡逻岗对未关窗住户进行逐户检查，上门提醒业主注意睡前关窗700余次；
夜间小区地面地库巡查800余次；
对小区内主干道、人行道违停车辆共使用约1500余张友情提示、管家上门提醒约1300余次，锁车并报警约337余次、用移车器强行移车约40余次；
（这点可以说是物业管理的一个典型难点，欢迎大家一起来评理） 组织应急防汛演练2次；
处理夜间自来水管爆管突发事件8起。
（以上数据截至2017年9月30号）
湖左岸
接管时间：2016年12月1号
接管建筑面积：348000平方米
已接管户数：2038户
已接管车位数：1751个
很多小伙伴一定还记得，我们9月底做过一期业主访谈，访谈对象正是来自湖左岸。除了上次我们从业主视角看到的改变外，万科物业还做了很多“看不见”的服务！
给排水系统
完成小区内所有楼栋污水管网的疏通，其中对19栋1单元、30栋1单元增加溢流口，避免污水倒灌返臭；
检查地库排污泵138台，其中更换21台，维修故障排污泵42台.
电梯
一期30台、二期14台电梯三方通话不通，改造为无线通话，消除安全隐患；
推动26幢南梯大修，对更换的配件独立包装、贴上标签，以便后期查验。另邀请业委会、热心业主共同参与现场验收；
三期14台通力电梯噪音，更换对重滚轮导靴，底坑补偿链滚轮，降低噪音；
每月按计划定期保养，对电梯维保单位不定期抽查，未按要求保养的按合同约定扣款处理。
智能化系统
小区周界报警系统瘫痪，现已大部分恢复正常使用，未恢复报警主机也已在采购中。
完成南北门岗人行通道电动门改造，方便业主出行；
完成小区南门岗、北门岗车牌识别系统改造，有效管控小区乱停车；
每月定期对楼宇对讲系统、出入口道闸车场系统进行专项检查保养，发现问题及时整改。
公共设施
更换破损窨井井盖120个；
小区路灯控制柜加锁16个；
人行通道板闸门更换电动移门4套；
小区主干道高杆灯维修改造62盏，增加小区整体照度；
休闲座椅刷漆保养80张；
小区主干道路标刷漆500米；
小区门岗、车库进出口刷黑黄警示漆300米；
地下车库照明整改修复800根；
楼栋照明灯修复更换3000个。
景观防腐木维修110平方米左右；
景观照明照度改造，共计维修更换灯具120只65W节能灯；
2号车库人行出入口，通往地库通道连廊防水维修，方便业主出行；
一、二、三期架空层电动车充电盒安装240台；
路面破损石材维修及架空层路面硬化230平方米；
生活垃圾房和建筑垃圾堆放点改造，每天冲洗消除异味；
电梯机房空调维修16台，保证电梯正常运行；
小区所有单元大厅2米以下墙面粉刷涂料翻新工程；
上半年已完成对机动车库防洪闸的安装；
东门改造已竣工完成并通过验收，现已开放使用。
安全管理
租户管理：集中整治，与警务人员上门排查群租户，宣传安全常识，排查租户约130户。
停车管理：对违停车辆快速劝阻并张贴提示；对不听劝阻者，进行强制移车、全程拍照录像；共使用850余张车贴提示，报警约450次，公微平台移车（微信渠道移车）70次，锁车约190次、移车器移车共11次。
小区周界围墙安装拉力刮刀800米；
清理消防通道乱堆放，目前小区所有楼道已完成过半；
商铺整治：对所有沿街商铺门前占道经营问题进行整治共10次，对其中1户重点商户进行反复沟通，解决其门前乱摆放问题，确保商业街管理达到统一化；
防洪防汛、消防演习：每季度进行一次消防演习，梅雨季节之前进行防洪防汛演习；
每季度进行一次电梯应急预案演练。
消防设施
湖左岸小区作为江苏省重点督办单位，进驻后我们开展了多项工作，推动消防设施整改。
与业委会、社区召开消防整改沟通会议6次，参加社工委组织的消防会议1次；
各楼栋宣传栏、管家朋友圈发送禁止楼道、架空层等公共区域乱摆放的温馨提示6次；
对湖左岸消防现状进行分析，向消防部门提报整改措施及整改时间；
大型消防演习3次，小型消防演习8次，并邀请热心业主共同参与。
（以上数据截至2017年7月）
做了这么多！还有不少工作需要继续推进！做物业就是要善于发现问题，主动找事做！
还有什么问题？& 我们正在做什么？我们还要做什么？
1、业主家中渗漏、电梯大修、消防整改等专项维修资金，维修事宜亟需推动；
——经努力，《议事规则》和《管理规约》已顺利通过业主表决，业委会已成功备案，目前业主家电梯大修、消防改造维修资金申请中，外墙渗漏维修资金申请已启动；针对消防整改，月初业委会与中标单位签订施工改造合同、监理合同，消防改造进行中，目前主要针对管网改造；
2、小区一、二、三期共计78台电梯，其中有20台电梯底坑常年渗水导致电梯底坑安全开关受潮影响使用；
——对20台电梯底坑常年渗水问题，物业服务中心已联系供应商制定方案，制定后提交业委会审批。另外今年计划启动三期13台通力电梯大修，目前电梯大修方案已制定完成，本月底对业主公示；
3、小区周边星港街市政主污水管网不通，遇暴雨雨水倒灌至小区，导致电梯设备受损；
——对小区周边污水管网不通，雨水倒灌导致电梯设备受损问题，物业服务中心已反应给市政雨污水主管部门，市政工程已安排“蛙人”对市政雨污管网进行了疏通；
4、小区车位明显不足车辆日益增多，不能满足需求，导致对乱停车现象管理难度加大；
——针对小区车位不足导致的乱停车问题，目前物业正在改造“黑猫二号”车场车牌识别系统，预计11月底全面完成并投入使用，届时将有效改善小区的乱停车现象。